COWORKING SPACE PAZARDZHIK — Пълен проект

Парцел

354 м²

~10 м × 35 м, тесен и дълъг

ЗП (сградно петно)

220 м²

~10 м × 22 м

РЗП

440 м²

2 работни етажа × 220 м²

Етажи

Партер (паркинг) + 2 работни

Височина

9.60 м

3 × 3.20 м (< 10 м ✓)

Озеленяване

134 м²

37.9% от парцела (> 20% ✓)

Пзастр.

62.1%

220/354 (< 70% ✓ за Смф)

КИНТ

1.24

440/354 (< 2.0 ✓)

  Ключова промяна: Парцелът е тесен (~10 м) и дълъг (~35 м), а не широк. Сградата е проектирана като 10 м × 22 м — дълга и тясна, с фасада ~10 м откъм ул. „Алеко Константинов". Калканна стена от ПИ .806 (изток). Озеленяване ~134 м² в задната част.

Концепция

Етаж 1 (партер): Открит паркинг на колони + вход и стълбище/асансьор. Не се брои в РЗП.

Етаж 2: Coworking зона (hot/dedicated desks), кафе-бар, кухня, санитарен възел, зали за срещи.

Етаж 3: Частни офиси, конферентна зала, телефонни кабини, тераса откъм двора, втори санитарен възел.

Покрив: Фотоволтаична система 10 kWp + тераса за събития + зеленина.

Архитектурна програма

Устройствени параметри (Сценарий Смф/Ц — препоръчителен)

Параметър	Норматив	Проект	Статус
Плътност (Пзастр)	≤ 70%	62.1%	✓
Интензивност (КИНТ)	≤ 2.0	1.24	✓
Озеленяване (Позел)	≥ 20%	37.9%	✓
Височина (Н корниз)	≤ 10 м	9.60 м	✓
Застрояване	Свързано допустимо	Калкан изток (ПИ .806)	✓

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Зона	Площ	Описание
Паркоместа	~150 м²	5–6 места, свободен достъп откъм улицата
Вход + фоайе	~25 м²	Входна зона с пощенски кутии, информация
Стълбище + асансьор	~20 м²	Стоманено стълбище + хидравличен асансьор
Техническо помещение	~15 м²	ЕЛ табло, ОВК агрегат, ВиК
Велостоянка	~10 м²	8 места, до входа

Партерът е открит на колони → не се брои в РЗП по ЗУТ.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Зона	Площ	Капацитет / описание
Open coworking (hot desks)	~65 м²	20 hot desk места
Dedicated desks зона	~35 м²	10 фиксирани места
Кафе-бар	~30 м²	Бар плот + 6 места, кафемашина
Кухня / kitchenette	~12 м²	Микровълнова, хладилник, мивка
Зала за срещи 1	~16 м²	6–8 души, стъклени стени
Телефонна кабина	~4 м²	1 акустична кабина
Санитарен възел	~14 м²	2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор	~20 м²	Комуникационно ядро
Коридор / циркулация	~24 м²	Надлъжен коридор

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Зона	Площ	Капацитет / описание
Частен офис 1	~18 м²	4–5 души, стъклени стени
Частен офис 2	~18 м²	4–5 души, стъклени стени
Частен офис 3	~14 м²	2–3 души
Частен офис 4	~14 м²	2–3 души
Конферентна зала	~22 м²	10–12 души, проектор, бяла дъска
Зала за срещи 2	~14 м²	4–6 души
Телефонна кабина	~4 м²	1 акустична кабина
Dedicated desks (допълнителни)	~25 м²	5 места
Тераса (задна)	~25 м²	Откъм двора, кашпи, мебели
Санитарен възел	~14 м²	2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор	~20 м²	Комуникационно ядро
Коридор / циркулация	~12 м²

Покрив (кота +9.60)

Зона	Площ	Описание
PV система	~80 м²	10 kWp, ~24 панела
Тераса за събития	~60 м²	Дървен декинг, кашпи, осветление
Техническа зона	~30 м²	ОВК агрегати, вентилация
Зелен покрив	~50 м²	Екстензивно озеленяване, седум

Обобщение площи

Ниво	Обща площ	В РЗП	Функция
Етаж 1 (партер)	220 м²	0 м²	Открит паркинг
Етаж 2	220 м²	220 м²	Coworking + кафе
Етаж 3	220 м²	220 м²	Офиси + тераса
Покрив	220 м²	0 м²	PV + тераса
ОБЩО	880 м²	440 м²

Ситуационен план М 1:200

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Забележка: Входът е в задната (южна) част откъм улицата. Автомобилите влизат от улицата, маневрират и паркират надлъжно. Стълбищното ядро е централно.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Покрив (кота +9.60)

Фасади

Главна фасада (юг — откъм ул. „Алеко Константинов")

Разрез А-А (надлъжен)

Разрез Б-Б (напречен)

3D Аксонометрия

Бюджетна калкулация (EUR)

Стоманена конструкция | Индустриален стил | Без бетон, замазки, гипсокартон | РЗП = 440 м² | Всички цени в EUR

№	Позиция	Кол.	Ед.	€/ед.	Стойност €	Забележка
1. ПРОЕКТИРАНЕ И РАЗРЕШИТЕЛНИ
1	Идеен + технически проект	440	м²	13	5 720	Арх, Кон, ЕЛ, ВиК, ОВК, ПБЗ, ЕЕ
2	Конструктивно обследване + геодезия	1	бр	1 530	1 530	Инж.-геол. + заснемане
3	Разрешение за строеж + такси	1	бр	2 560	2 560	ЕСУТ, оценка съответствие
	Подсума				9 810
2. ОСНОВИ (стоманени, без бетон)
4	Винтови пилоти — 15 бр.	15	бр	920	13 800	Алтернатива на бетонни фундаменти
5	Стоманени базови плочи	15	бр	205	3 075	Свързване пилот-колона
6	Земни работи	1	бр	2 560	2 560	Изкопи + насип
	Подсума				19 435
3. СТОМАНЕНА КОНСТРУКЦИЯ (~18.5 т)
7	Стоманена рамкова конструкция	18.5	тон	1 940	35 890	HEB/HEA колони, IPE греди
8	Производство + антикорозия + огнезащита	18.5	тон	615	11 378	Пясъкоструйка + грунд + огнезащитна боя
9	Монтаж с кран	18.5	тон	410	7 585	Транспорт + повдигане + заваряване
	Подсума				54 853
4. ПОДОВИ КОНСТРУКЦИИ
10	Профилирана ламарина TR60+	660	м²	18	11 880	3 нива × 220 м²
11	Шумоизолация	440	м²	9	3 960	Минерална вата 50мм
12	Полиуретанова смола	440	м²	23	10 120	Индустриален под
	Подсума				25 960
5. ФАСАДА
13	Алуминиева система + тройно стъкло	145	м²	194	28 130	Low-E, термомост
14	Вълнообразна ламарина + PIR 80мм	100	м²	61	6 100	RAL 6005/7016
15	Монтаж фасадна система	245	м²	28	6 860	Скеле + монтаж
16	Стоманени парапети	45	л.м.	92	4 140	Поцинковани, прахово боядисани
	Подсума				45 230
6. ПОКРИВ
17	Стоманен покрив + EPDM	220	м²	43	9 460	Плосък, лек
18	Термоизолация PIR 120мм	220	м²	23	5 060
19	Водосточна система	1	бр	2 050	2 050
	Подсума				16 570
7. ВЪТРЕШНИ ПРЕГРАДИ — СТЪКЛО
20	Стъклени офис прегради (черна рамка)	95	м²	143	13 585	Алум. RAL 9005
21	Стъклени врати	12	бр	435	5 220	Калено 10мм
22	Акустични телефонни кабини	2	бр	2 300	4 600
	Подсума				23 405
8. СТЪЛБИЩЕ + АСАНСЬОР
23	Стоманено стълбище (3 нива)	1	бр	9 200	9 200
24	Хидравличен асансьор 630 кг	1	бр	17 900	17 900	3 спирки, стоманена шахта
	Подсума				27 100
9. ЕЛ. ИНСТАЛАЦИЯ
25	Силнотокова (открити кабелни скари)	440	м²	33	14 520
26	Слаботокова (LAN, Wi-Fi, CCTV)	440	м²	15	6 600
27	LED осветление (индустриално)	440	м²	20	8 800
28	Табла + защити + UPS	1	бр	4 090	4 090
	Подсума				34 010
10. ВиК
29	Водопровод + канализация	1	бр	9 200	9 200
30	Санитарен фаянс + арматура	1	бр	6 140	6 140	8 прибора, индустр. дизайн
	Подсума				15 340
11. ОВК
31	VRV/VRF мултисплит	440	м²	38	16 720
32	Вентилация + рекуперация	440	м²	18	7 920
	Подсума				24 640
12. ФОТОВОЛТАИЧНА СИСТЕМА
33	PV система 10 kWp	1	бр	11 250	11 250
	Подсума				11 250
13. ДОВЪРШИТЕЛНИ
34	Настилка паркинг	220	м²	13	2 860
35	Кафе-бар оборудване (самообслужване)	1	бр	12 800	12 800	Кафемашина, хладилници, self-service бар
36	Зелени кашпи + озеленяване	1	бр	4 090	4 090
37	Пожароизвестяване	440	м²	9	3 960
38	Брандиране + табели	1	бр	3 070	3 070
	Подсума				26 780
14. ОБЗАВЕЖДАНЕ
39	Работни бюра (35 бр.)	35	бр	179	6 265
40	Офис столове (40 бр.)	40	бр	143	5 720
41	Зали — маси, столове, дъски	3	комп.	1 530	4 590
42	Лаунж мебели	1	бр	6 140	6 140
43	Кухненски бокс	1	бр	4 090	4 090
	Подсума				26 805
	ОБЩО БЕЗ ДДС				361 188 €
	ДДС 20%				72 238 €
	ОБЩО С ДДС				433 426 €
	Непредвидени 10%				36 119 €
	БЮДЖЕТ С РЕЗЕРВ (без ДДС)				397 307 €

Цена / м² РЗП

821 €/м²

без ДДС

Обща инвестиция

~361 000 €

без ДДС

С ДДС + резерв

~477 000 €

максимална рамка

Анализ на възвръщаемост (ROI)

  Бизнес модел: Самообслужване (без нает персонал). Кафе на self-service. Изнесеният офис с 3 служителки се мести тук → спестяваш ~510 €/мес наем. Интернет, почистване и счетоводство — споделени с клиниката.

Месечни приходи (80% заетост)

Hot desk (20 × 75 € × 80%)	1 200 €
Dedicated desk (15 × 125 € × 80%)	1 500 €
Частни офиси (4 × 300 € × 80%)	960 €
Зали за срещи (3 зали)	1 200 €
Кафе-бар self-service (нето)	1 500 €
Покривна тераса (събития)	250 €
ОБЩО ПРИХОДИ	6 610 €

Месечни разходи

Наем / амортизация	0 €
Ел. енергия (net от PV)	400 €
Вода + канал	100 €
Интернет (½ Starlink 48 €)	24 €
Персонал	0 € (self-service)
Почистване (½ с клиниката)	150 €
Консумативи (кафе, хартия)	200 €
Поддръжка + застраховка	250 €
Маркетинг	250 €
Счетоводство	0 € (автоматично)
ОБЩО РАЗХОДИ	1 374 €

Месечна EBITDA

5 236 €

6 610 – 1 374

Годишна EBITDA

62 832 €

5 236 × 12

ROI

5.7 години

361 188 / 62 832

Годишна доходност

17.4%

Отлична за недвижим имот

Допълнителна изгода: Преместването на офиса с 3-те момичета спестява ~510 €/мес (наем + разходи). Ако добавим и това, ефективната EBITDA става 5 746 €/мес → ROI = 5.2 години, доходност 19.1%.

Заключение: Със самообслужване и споделени разходи с клиниката, бизнес моделът е изключително силен. Инвестицията от ~361 000 € се връща за под 6 години при 80% заетост, с годишна доходност над 17%. Това е значително по-добре от стандартната инвестиция в недвижим имот (5-7% годишно).